Contract vânzare-cumpărare imobil (apartament, casa, teren). Acte necesare, obligații, taxe
Odată cu trecerea timpului, viața ne oferă diferite provocări care ne responsabilizează. Căsătoria sau momentul în care devii părinte reprezintă adevărate milestones care implică un grad mare de răspundere, traduse prin încercările noastre de a le oferi ceva celor dragi, de a lasă ceva în urmă. Titlul de proprietate pentru un imobil poate fi un mod bun de a le asigura membrilor familiei un oarecare grad de siguranță, la fel cu încheierea unei polițe de asigurare. Pentru a deține însă un imobil este important ca la bază să existe un contract de vânzare-cumpărare, document despre care discutam pe larg în acest material.
Ce este contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil?
Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este un document oficial, legal, care atestă condițiile pe care se bazează schimbarea proprietarilor. Contractul de vânzare-cumpărare este un document împărțit pe secțiuni, iar în fiecare dintre acestea sunt menționate clauzele în baza cărora se face transferul de proprietate, de la o persoana la alta sau de la o entitate juridică la alta. Una dintre cele mai importante secțiuni vizează prețul de vânzare, cu ajutorul căruia cele două părți convin să justifice valoarea imobilului vândut și respectiv cumpărat.
Ce trebuie să cuprindă contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil (apartament, casa, teren)?
Contractul de vânzare-cumpărare cuprinde o serie de secțiuni specifice, care de altfel constituie termenii înțelegerii. Preambulul contractului este o introducere a parților și menționarea datelor de identificare a acestora (CNP, adresă, date companie, dacă vorbim despre entități juridice). Contractul primește un număr de înregistrare aferent datei redactării/ semnării, iar după acest preambul sunt menționate clauzele, gestionate sub forma unor paragrafe-secțiuni, după cum urmează:
- detalii despre imobil: suprafață, cadastru, relevee, poziționare geografică, clasă de eficiență energetică, suprafața utilă și suprafață construită, date despre apartament, scară etc.;
- detalii despre foști proprietari sau condiții în care a fost dobândit anterior imobilul;
- mențiuni legate de plăți aferente imobilului (taxe și impozite, întreținere, utilități);
- prețul stabilit al imobilului, în moneda agreata, dar și cu menționarea în lei a acestuia;
- modalități de plată a sumei (numerar sau prin bancă), promisiune de cumpărare, avans sau tranșe, rate, în cazul în care vorbim despre apartamente cumpărate prin dezvoltatori imobiliari;
- modalități de soluționare a litigiilor și cazuri de forță majora;
- clauze de garanție;
- clauze de reziliere;
- alte clauze suplimentare;
- semnătură ambelor părți și data.
De ce acte ai nevoie la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare casa, apartament sau teren?
Redactarea și semnarea contractului de vânzare-cumpărare se face în mod normal la notar, deoarece este nevoie de o autoritate care să ateste legalitatea condițiilor și a tranzacției. Condițiile și actele necesare diferă la persoanele fizice față de persoanele juridice, așadar este nevoie de defalcarea acestora și de prezentarea actelor în funcție de forma juridică deținută.
Acte necesare persoane fizice - Contract vanzare-cumparare imobil
În cazul persoanelor fizice este nevoie de acte care atestă identitatea fiecărei părți și condițiile de eligibilitate în vederea tranzacționării bunului. Astfel, documentele necesare pentru vânzare-cumpărare imobil sunt:
- actele de identitate ale ambelor părți: carte de identitate, CNP, adresă etc;
- actele de identificare ale imobilului (acte vânzare-cumpărare casă): adresă, compartimentare, suprafață utila, suprafață construita;
- certificat energetic locuință;
- certificat fiscal;
- extras de carte funciară;
- acte cadastrale;
- acte care atestă plata ultimei luni de utilități;
- adeverință de la asociația de proprietari care atestă că nu există datorii care grevează imobilul.
Acte necesare persoane juridice - Contract vanzare-cumparare imobil
În cazul persoanelor juridice sunt necesare de asemenea documente care țin de imobil și de identificarea părților, însă la acestea se mai adaugă o serie de acte. Astfel, pentru persoane juridice vor fi necesare următoarele documente:
- actele de identificare ale părților (carte de identitate - în cazul unei persoane fizice; CUI (certificat de înregistrare) firmă);
- actele de identificare ale imobilului: adresă, poziționare geografică, număr, scară, compartimentare, suprafața utilă și construită etc;
- acte cadastru;
- extras de carte funciară;
- certificat energetic;
- adeverință care atestă lipsa datoriilor la întreținere și factură utilități pe ultima lună aferentă imobilului;
- certificat de atestare fiscală, emis de către ANAF;
- certificat constatator emis de către Registrul Comerțului.
În plus, dacă vorbim despre vânzarea unui imobil ce aparține unei societăți este nevoie de hotărârea AGA (prin întâlnire a asociaților) prin care se decide de comun acord vânzarea imobilului aflat în proprietate. În cazul în care proprietarul terenului nu poate fi prezent este nevoie de o împuternicire sau delegație autentificată notarial prin care o altă persoană este desemnată să reprezinte compania sau proprietarul.
Care sunt obligațiile vânzătorului?
În fiecare contract există stipulate deopotrivă atribuții și responsabilități care le parvin vânzătorului, dar și cumpărătorului. Ambele părți trebuie să respecte aceste obligații, pentru a fi evitate eventualele litigii.
Obligațiile vânzătorului includ punerea la dispoziția cumpărătorului a unui imobil aflat în condițiile discutate, să garanteze că imobilul nu are vicii ascunse, pe care acesta să le fi cunoscut, să cedeze titlul de proprietate și alte documente ale imobilului către cumpărător și să predea bunul sub termenii vânzării, conform clauzelor contractuale. În cazul viciilor ascunse sunt menționate cazurile de probleme ale imobilului care la momentul vânzării nu erau cunoscute și care dacă ar fi fost cunoscute ar fi presupus plata unui preț mai mic de către cumpărător.
Care sunt obligațiile cumpărătorului?
Nu doar vânzătorul are obligații, ci și cumpărătorul, acesta având principala responsabilitate de a plăti prețul stabilit conform contractului, în termenii agreați, în totalitatea sumei. De asemenea, cumpărătorul se obligă să preia titlul de proprietate, actele aferente, dar și obligațiile de plată ce derivă din acest aspect (impozite, taxe etc.).
Taxe necesare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil
Procesul de vânzare și cumpărare al unui imobil presupune de asemenea și achitarea unor taxe specifice, iar acestea se împart între cumpărător și vânzător. În unele cazuri cumpărătorul poate prelua o parte din cheltuieli, urmând ca acestea să poată fi scăzute din valoarea imobilului.
Taxele pe care trebuie să le achite atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt taxele notariale. Acestea reprezintă o suma de bani care înglobează atât taxele pentru acte, cât și onorariul notarial. Taxa de intabulare, taxa pentru redactarea contractului, taxa de cadastru și taxa de evaluare a imobilului se adaugă așadar onorariului notarial, adică acelui costul al prestării serviciului în sine.
Pe lângă aceste taxe, în cazul în care în procesul de vânzare-cumpărare este implicată și o altă terță parte, precum un agent imobiliar, atunci cumpărătorul va trebui să achite comisionul de agenție.
Ce clauze dintr-un contact de vânzare-cumpărare imobil necesită atenție sporită
Vânzarea sau cumpărarea unui imobil (apartament, casă, teren) este un proces în care practic se face un transfer al dreptului de proprietate în baza unei sume agreate de ambele părți. Deși procesul în sine nu ridică probleme, este nevoie să fii atent la modul de realizare al contractului și mai specific la câteva clauze care ar putea să permită sau nu apărarea unor drepturi. Este important așadar să fii atent la clauzele ce țin de:
- înscrierea în cartea funciara a imobilului, pentru a putea garanta dreptul de proprietate;
- suprafețele construite și eventuale extinderi pe zone care nu țin de domeniul public;
- termenele de predare a imobilelor, mai ales în cazul cumpărării prin dezvoltatori (este necesară stabilirea unui termen clar de finalizare-predare a imobilelor);
- clauze legate de preț și de curs valutar, în cazul în care prețul stabilit este în alta moneda decât lei;
- clauze privitoare la vicii ascunse;
- clauze de reziliere, forță majoră, recuperare a prejudiciilor.
De ce este importantă asigurarea obligatorie de locuință? (PAD)
Atunci când cumperi un imobil, mai ales dacă acesta îți va deveni locuință, este important să depui toate eforturile pentru a-l proteja. Unul dintre cele mai eficiente moduri de a fi protejat este să alegi o poliță de asigurare locuință, prin care să poți fi acoperit în cazul problemelor ce țin de utilizarea imobilului. Îți poți asigura locuință în cazuri de dezastre naturale cum ar fi: cutremurele, alunecările de teren sau inundațiile.
Avantajele asigurării facultative
O asigurare facultativă pentru locuință este o soluție potrivită pentru casa ta mai ales în condițiile în care riscurile sunt prezente peste tot. Pentru că nu poți fi în permanență preocupat de protejarea casei tale, o asigurare facultativa îți oferă o serie de avantaje notabile, care pot lua presiunea de pe umerii tăi:
- asigurare la valoarea reală a imobilului;
- flexibilitate și personalizare;
- acoperă o riscuri diversificate: furt, distrugere, incendiu, inundație etc.;
- asigurare a bunurilor din locuință: mobilier, centrală termică, aer condiționat, alte electrocasnice, articole vestimentare;
- documente, carduri, chei;
- asigurare locuință efectivă.
Contractul de vânzare cumpărare, alături de o poliță de asigurare pentru locuință fac casă bună împreună. Alege să-ți protejezi investiția și locuință fiind atent la condițiile în care cumperi un imobil și actele necesare, dar și alegând o asigurare facultativă care să acopere locuința și bunurile din interiorul acesteia.
